不動產登記的對外效力

問：目前我的房子被法院查封，房子之前是在我姊夫的名下，我姐跟我姐夫已經離婚了，在離婚協議書上面約定房子是歸我姐的，但是我們還沒有辦理過戶，目前因為我姐夫的債務被查封了，我要怎麼申訴？

答：基本上不動產包括土地、建築、改良物，是屬於登記主義，所以在地政機關有登記以後，所有權是誰的就是誰的，你姊夫跟你姊姊之間的債權契約，當然這是屬於債權債務的關係，這種關係不能對抗其他第三人，所以這不動產既然登記你姊夫的，對於外面第三人來講還是屬於你姊夫的，所以你姊夫欠人家的錢，人家來查封的話，那是有道理的。至於說你姊姊跟你姊夫的約定說這要歸他，但是因為他被查封掉，可能沒有辦法履行的話，那是你姊夫跟你姊姊的事情，所以當你姊姊跟你姊夫在寫協議書的時候，來不及趕快過戶，結果人家來查封了，所以第三人還是可以根據地政機關所登記的來查封、拍賣你姊夫的房子，因為他們是你姊夫的債權人。

主：所以還是以法律上的規定為主。


民法第 758 條不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。