11.26 警廣法律快易通call-in：1.租屋契約解除時的違約金、2.和解相關問題

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問一：租屋時，與房東訂定房屋租賃契約，並約定預先付押金為兩個月，且若提前解約應支付違約金一個月，但房東卻將二個月的押金皆扣除，請問應該如何處理？

租屋時，因為擔心承租人日後不給付租金，所以通常出租人會事先要求承租人付一筆押金，讓房東在之後未收到租金時，可將該筆押金用以抵充租金。而既然已經與房東訂立房屋租賃契約，原則上，雙方之間的權利及義務，就須按照契約約定的內容。因此，既然與房東約定違約金是一個月，在沒有其他特別的情況下，例如未積欠租金或其他費用，房東即應按照租賃契約所約定的內容，只能扣除一個月的租金。而如果是房東有違約的情形，同樣地也須按租賃契約的約定內容負違約的責任，如果雙方因此終止租約的話，於契約終止後，雙方的權利義務便告終止，承租人必須搬離該屋，並將之返還給出租人；出租人也再無收取租金之權利。

問二：曾與台灣大哥大發生消費糾紛，後來於十一月時至消保官處達成和解，但和解後對方未按照和解書所定方式履行，請問在這種情況下，我可以對他提出刑事的告訴或是民事求償嗎？

雙方已經和解，但是對方和解後又不履行，此時就涉及民事強制執行的問題。若雙方先前是於法院和解，即可以和解書作為執行名義，依照其內容強制對方履行；若和解後對方不願履行，即可到法院聲請強制執行，要求對方須依和解條件支付金錢或其他補償等。因此，如果對方和解後有不願意履行的情形，建議帶著和解書至法院的民事執行處聲請強制執行即可解決此問題。

※參考法條

強制執行法第4條

I 強制執行，依左列執行名義為之：

一、確定之終局判決。

二、假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。

三、依民事訴訟法成立之和解或調解。

四、依公證法規定得為強制執行之公證書。

五、抵押權人或質權人，為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者。

六、其他依法律之規定，得為強制執行名義者。

II 執行名義附有條件、期限或須債權人提供擔保者，於條件成就、期限屆至或供擔保後，始得開始強制執行。

III 執行名義有對待給付者，以債權人已為給付或已提出給付後，始得開始強制執行。