社區管理費用的負擔

問：如果未繳管理費的住戶，我們經過催告、存證信函的送達，如果要採取訴諸法律途徑，或者請求支付命令，管委會要準備什麼資料才可以做這些主張？另外有一住戶已經被法院拍賣了，但是還沒有被點交，已經拍定了，這段期間的管理費是找原來的屋主還是找拍定人？

答：關於管理費是屬於債務，對方所欠的是債務，我們要發支付命令的話，你要有個憑據能夠說明對方確實有債務欠我們，我們就主張有這債權的憑據，管理費可能要由管理會出具證明，證明每一戶每個月應繳多少。如果說章程裡面有約定，那就依章程，或者是會議記錄有登記，就附會議記錄證明每個月應該繳多少錢的管理費，然後再出具管理費的欠繳證明，以管理委員會的名義，法定代理人就是主任委員，跟法院聲請支付命令的方式來主張，基本上你一定要一張憑據向法院來解釋，這樣法院才會准支付命令。另外，房子已經拍定了，一般拍賣以後，會發移轉權利證書，房子從移轉權利證書移轉給別人以後，這個房子就是別人的，從別人取得所有權登記以後，以後的管理費就是由這個人來繳，以前的人就不用繳。所以公寓大廈的管理費，是跟著所有權在走，一般講的區分所有權人會議是最高的機關，也是每個所有權人大家出來開會，這個開會的決議是最高的效力，然後交給管理委員會來管理，所以所有權過戶以後，繳交管理費的義務就移轉到所有權人了。


民事訴訟法第 508 條

債權人之請求，以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者，得聲請法院依督促程序發支付命令。

支付命令之聲請與處理，得視電腦或其他科技設備發展狀況，使用其設備為之。其辦法，由司法院定之。

公寓大廈管理條例第 18 條

公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：

一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。

二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備，由公庫代為撥付。

同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。

公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。

其運用應依區分所有權人會議之決議為之。

第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。

公寓大廈管理條例第 19 條

區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。


公寓大廈管理條例第 21 條

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。