房屋過戶後，抵押權之效力

問：我向朋友買了一棟房子，產權方面的手續也已經在地政機關辦理完畢。但是該屋原本房貸的部份，因為朋友以前買這棟房子時有低利貸款，所以當初朋友是以其子之名義作為名義上之借款人。而我比較貸款利率之後，決定不到銀行塗銷變更土地及房屋所有權人的名字。請問如果將來朋友的兒子在外有任何債務的糾紛時，是否會影響到我對房子的權益呢？

答：當時以賣屋人子女的名義為借款人而向銀行申辦貸款，設定抵押權。在這種情形下如果將來該屋有作買賣但是沒有變更債務人（借款人）時，原則上是對於您比較有利的，因為假設將來如果是您本身無法償還時，銀行還是可以向名義上的借款人，也就是友人之子求償。但是如果將來是該借款人本人的債務糾紛時，他的債權人在請求償還債務時對於您的房子是沒有影響的，因為該房子已經過戶在您的名下，所有權人是您，這些債權人是無法向您求償的。所以在這樣子情形下對您是比較有利的。


民法第 758 條

不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。

民法第 866 條

不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。