公寓大廈外牆的使用收益

問：我們大樓的外牆是屬於公共設施還是屬於住戶所有？現在外牆有承租給一些廣告商做廣告，如果管委會沒有先知會我們，那我們有沒有所有權或是其他權利可以主張？

答：原則上像以前舊的公寓大廈的部份，外牆還是屬於專有所有權人，就是這棟房子的這層樓所有權人包括外牆的部份也是屬於他的。但是現在有公寓大廈管理條例以後，這一部分的使用還是要經過全體區分所有權人的會議。

所以這個問題要看你的大樓是屬與舊的公寓大廈或是新的公寓大廈，而有不一樣的解答，基準在於建築執照是在八十四年六月三十日以後申請核准是屬於新的公寓大廈，在八十四年六月二十九日以前核准的建築執照之後才蓋起來的都是屬於舊的公寓大廈，所以舊的公寓大廈因為沒有新的公寓大廈某些權利的適用範圍，當然有些權力是不溯及既往。所以要看你的個案才能夠分析你的權利範圍應該在哪裡，然後可以主張對方違反公寓大廈管理條例使用廣告，其違規違法的適用法條。

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公寓大廈管理條例第 4 條

區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。

專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

公寓大廈管理條例第 8 條

公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。