看新聞學法律--轉租賺一手 二房東涉詐還得賠償

案例：媒體報導板橋區林姓男子以7萬元租下南雅夜市內3層樓房屋，因一樓皮鞋生意不如預期，將一樓與騎樓租金灌水到12萬元，出租給20多歲何女賣小吃，自己免付房租還倒賺5萬元，被依詐欺取財罪判刑5月確定，何女並提求償，板院再判林男賠39萬元，可上訴。
據查，何女交付24萬元押金，並投入214萬1400元裝潢，99年1月起至3月止，按月給付租金共36萬元。同年3月10日，原房東發現，寄存證信函給何女才爆發。

一審板院法官認為，林明顯有詐欺犯意意圖，判5個月徒刑，何女另提刑事附帶民事求償，要求林男給付374萬3200元裝潢費等費用；但審酌林判刑確定，判他要還給對方租金含押金39萬元，裝潢、餐廳設備，非刑事判決宣告被告有罪的判決犯罪事實之一，依法不得提起附民訴訟駁回。

解析：

試就以上案例分析如下：

一、承租人是否得將租來之房屋再行轉租? 按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」為民法第443條所明訂，所以原則上承租人未得到出租人之同意，不得將租賃物轉租於他人，但案例中租賃物為房屋，雙方契約若無反對之約定，林姓男子是得將其所承租房屋轉租於何女的！

二、承租人將租賃物轉租於他人之法律效果為何?

需分為二個面向加以說明，第一若承租人與出租人之租賃契約中若有約定不得將房屋之一部分轉租於他人者，則出租人得終止與承租人之契約。第二若承租人依民法第443條之規定，將租賃物轉租於他人者，承租人與出租人之契約關係，仍為繼續。然由次承租人應負責任之事由所生損害，承租人應負賠償責任。所以原承租人對於出租人之義務，係屬於自己之責任，應對次承租人所致之損害負責。

三、民法既規定房屋一部分得以轉租，為何案例中何姓男子被以刑法詐欺罪論處?

一般而言，租賃是屬於債權行為，債權行為並不以有處分權為必要，所以實務上認為房屋租賃，並非在於保證承租人有房屋可以居住，而是保障承租人債權上地位，使承租人得因出租人不交付房屋時請求損害賠償。於承租人轉租房屋於次承租人之情形亦同，承租人不能交付房屋於次承租人之情形，原本僅屬民法債務不履行範疇，本無刑事責任可言。案例中林姓男子之所以被依刑法詐欺罪論處，應為林姓男子以房屋所有權人自居，而與何姓女子訂立租賃契約。因為依一般交易經驗而言，承租人與出租人簽訂租賃契約前，皆會探詢出租人是否即為房屋所有權人，若林姓男子若以房屋所有權人自居，而使何姓女子交付房租者，即該當詐欺罪以詐術使人陷於錯誤，而交付財物之構成要件了。

四、綜上所述，案例中法律關係雖不複雜，但失之毫釐，結果可能就差之千里，所以從事法律行為時不可不慎！

※ 參考法條

【民法】

第443條 承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。


第444條 承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。
因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。


【刑法】

第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。